Fundos Imobiliários: tudo sobre custos e impostos

Entenda todos os custos e taxas atreladas ao investimento e ao processo de se investir em fundos imobiliários. Tire todas as suas dúvidas neste guia completo que preparei sobre o assunto.
  • Corretagem e Emolumentos: entenda os custos de transação de um fundo imobiliário;
  • Taxa de Administração: veja como é feita a cobrança e qual o objetivo da taxa básica dos fundos;
  • Taxa de Performance: a remuneração da gestão ativa;
  • Imposto de Renda e DARF: sua contribuição para o Leão;
  • Fundos de Fundos: compreenda a estrutura de custos dos fundos que investem em cotas de outros fundos imobiliários.
Leia esta edição completa abaixo
 

Caro(a) leitor(a),

Você já deve ter lido ou ouvido por aí que um dos grandes benefícios de investir através de um fundo de investimento é o benefício de ter uma gestão profissional tomando as decisões de quando e quais ativos comprar/vender por você.

Entretanto, esse serviço não sai de graça para o investidor(a).

Acompanhe-me neste guia para entender melhor como são remunerados os prestadores de serviços de um fundo que, na prática, são custeados pelo seu capital investido.

 

Corretagem e Emolumentos

Pelo fato de os fundos imobiliários serem negociados em ambiente de Bolsa, os investidores sofrem com algumas taxas adicionais em função do serviço prestado de intermediação, envio/registro de ordens e manutenção do sistema de negociação.

A primeira taxa é a corretagem. Ela é a parte cobrada pelos entes de contato direto com o investidor, as corretoras de valores mobiliários.

É através dessas corretoras que o investidor vai conseguir acessar o mercado organizado.

Para isso, ele deve abrir uma conta, transferir seus recursos e efetivar a compra das cotas dos fundos que escolheu. Essa taxa custeia todo esse ambiente.

Apesar de ela ainda ser cobrada em algumas instituições, muito recentemente, a partir do ano de 2019, em função da competição e do desenvolvimento do mercado, as corretoras reduziram cada vez mais suas corretagens para a negociação de fundos imobiliários.

Por esta razão, hoje, a grande maioria delas não cobra taxa de corretagem para investimentos desta classe especificamente. Isso beneficiou principalmente o pequeno investidor, pois seus aportes eram percentualmente mais penalizados pelas taxas fixas cobradas.

Entretanto, há uma segunda cobrança que é feita no ato de compra e venda desses fundos que não é feita pelas corretoras, os chamados “emolumentos”.

De forma similar a corretagem, os emolumentos (cobrados pela bolsa de valores brasileira, a B3) são taxas que tem como objetivo custear o ambiente de negociação que recebe as ordens dos investidores enviada pelas corretoras.

Desta forma, mesmo que você não seja mais cobrado pela corretora (muitas zeraram a taxa de corretagem como forma de atrair novos clientes), ainda terá um pequeno custo por conta destes emolumentos que não são isentos, independente da corretora que escolheu.

Enquanto o sistema de cobrança de corretagem segue sendo um ambiente mais competitivo pela grande quantidade de corretoras no mercado que podem determinar o quanto irão cobrar, os emolumentos seguem uma tabela de custo emitida pela B3, a única Bolsa de valores do Brasil, que goza da vantagem de - por enquanto - estar em um monopólio, fazendo ajustes de preço com menor frequência.

 

Taxa de Administração

Essa taxa é a mais simples e talvez a mais importante de se entender ao investir em um fundo.

Como o próprio nome diz, a taxa de administração tem como objetivo remunerar a gestora, assim como os entes relacionados, pela gestão, custódia e operacionalização dos recursos depositados pelos cotistas.

É uma boa prática, principalmente em fundos ativos, que essa taxa seja usada para realizar investimentos na estrutura da gestora que resultarão em um melhor desempenho de longo prazo, tais como:

  • Custear o dia-a-dia do fundo, com pagamentos dos salários correntes e contratação de novas pessoas;
  • Pagamento de plataformas de informação e de bancos de dados;
  • Pagamento de aluguel, despesas de escritório e gastos com deslocamentos e viagens;
  • Pagamento de outras prestadoras de serviço para o fundo.

E por aí vai...

Apesar de, em um fundo, a taxa de administração ser expressa em percentual ao ano, 0,5% a.a. por exemplo, ela normalmente é calculada e provisionada diariamente e o pagamento é feito mensalmente.

Na maior parte, o cálculo é feito no fim de cada dia, baseado na cota patrimonial de fechamento daquele dia. Porém, as metodologias de cálculo podem variar de fundo para fundo.

Por isso, é importante reforçar que não existe regra para o cálculo de nenhuma dessas taxas. Portanto, apesar de abordar durante esta edição a forma mais comum disso acontecer, você deve ser cauteloso(a) e sempre consultar o Regulamento do Fundo para entender melhor se os incentivos da remuneração da equipe de gestão são alinhados com os seus interesses como investidor do fundo.

Agora, vem a cereja do bolo, a Performance.

 

Taxa de Performance

É aqui, na taxa de performance, que a gestora muitas vezes é mais remunerada.

Devido aos altos custos atrelados à complexidade de uma gestão ativa, são necessários diversos investimentos e pessoas para que o trabalho seja bem feito, assim como pela transparência da meritocracia, criou-se a taxa de performance.

Ela remunera a gestora em um percentual do excesso de ganho sobre o índice de referência.

Dessa forma, há um maior alinhamento de interesses entre a gestora, que caso não performe deixará de receber grande parte da sua remuneração, e os investidores do fundo, que estão custeando a equipe e a estrutura para que possam auferir um ganho maior que a média.

Ou seja, quando o investidor ganha mais que o índice de referência, a gestora ganha um “bônus”.

Essa taxa é paga, no mínimo, semestralmente (prazo mais comum) e é calculada da seguinte forma: caso o desempenho do fundo tenha excedido o desempenho de seu índice de referência, descontadas todas as despesas, inclusive a taxa de administração, parte do excesso de retorno é compartilhado com a gestora.

Ou seja, vamos supor que, no semestre, um fundo com taxa de performance de 20% teve um desempenho de 10%, enquanto o índice de referência teve um desempenho de 5%.

Nesse caso, no fim do semestre, a gestora recebe um “bônus” equivalente a 20% dessa diferença gerada.

Ou seja, em relação aos 10%, você vai receber 9% e o fundo 1% (20% dos 5 pontos percentuais de diferença entre 5% e 10%).

Bom, até aqui está bem simples, certo? Porém, se pararmos para pensar criticamente, esse sistema pode causar certos problemas.

Por exemplo, se uma gestora obtiver desempenho ótimo em momentos bons e péssimo em momentos ruins, ela será remunerada com uma taxa de performance muitas vezes quase igual a uma que desempenhou bem em momentos bons e manteve-se neutra em momentos ruins.

Nesse exemplo, as duas gestoras seriam remuneradas da mesma forma, independentemente se uma possui um desempenho melhor que a outra no consolidado.

Parece confuso, eu sei, mas vai ficar mais claro nas ilustrações abaixo:

Perceba o seguinte: o fundo que teve um desempenho ruim nos momentos de queda do Índice de Referência (primeira tabela) pagou à gestora R$ 0,45 pela performance, mesmo que o patrimônio investido no fundo no final de cinco semestres seja de apenas R$ 61,86, com um investimento inicial de R$ 100,00.

Enquanto isso, o fundo que teve um bom desempenho nesses momentos (segunda tabela), pagou à gestora por performance R$ 0,69 - gerando um aumento do patrimônio dos R$ 100,00 originais para R$ 155,41 depois de cinco semestres.

Para evitar que esse fenômeno aconteça e que os investidores sejam ainda mais penalizados pela má administração de seus recursos, foi criado o conceito de Linha D’Água:

 

Linha D’água

De forma resumida, o que a linha d’água faz é traçar um mínimo necessário histórico para que a gestora seja remunerada com taxa de performance.

Esse mínimo necessário é, na verdade, o valor da cota patrimonial na última cobrança de taxa de performance ou o valor unitário de integralização de cotas em cada emissão.

Ou seja, implementando esse sistema, a gestora só é remunerada novamente com a taxa de performance se registrar um valor de cota maior que o do último pagamento realizado.

No caso de uma crise, em que muito fundos apresentam quedas significativas, os gestores só receberão sua principal remuneração, a tão comentada taxa de performance, quando superarem os valores de suas cotas registradas no semestre anterior, caso estas sejam suas maiores cotas de recolhimento de performance.

Repetindo o exercício feito acima, porém aplicando a regra da Linha D’Água, os novos valores registrados seriam:

Dessa forma, as taxas arrecadadas pela gestora com o pior desempenho caíram dos antigos R$ 0,45 para R$0,20, referentes ao seu desempenho do Semestre 1, momento que ainda desempenhava bem.

Depois disso, não houve mais cobrança de taxa de performance.

Já o fundo com um bom desempenho manteve sua remuneração justa de R$ 0,69 - independente da aplicação ou não desse conceito de linha d’água, premiando o seu bom trabalho.

Vale reforçar novamente que a adoção ou não deste conceito depende se ele estiver explicitado no Regulamento do Fundo. Não há obrigatoriedade da adoção do mesmo: apenas é uma boa prática.

Isso pode proteger seus investimentos em momentos de queda, mas esperamos que, logo, logo, eles voltem a cobrar a taxa de performance. Afinal, não vemos nenhum problema em dividir o bolo com quem está ganhando!

 

Imposto de Renda

Falando em dividir o bolo, outro custo muito importante de se ter em mente é o Imposto de Renda (IR), que no caso dos fundos imobiliários ainda conta com uma particularidade, o famoso DARF (documento de arrecadação de receitas federais).

Neste caso, assim como para outras classes de investimento, o pagamento do IR está atrelado ao ato de se auferir lucro num investimento que, para a Receita Federal, ocorre quando você faz a venda de suas cotas no mercado a um valor maior que o de compra, descontados os custos de transação.

Ou seja, se você comprou um fundo por R$ 100,00 por cota e o vendeu por R$ 110,00 por cota, incluídos os custos de compra e venda, você auferiu lucro. Desta forma, está sujeito ao pagamento do Imposto de Renda.

O imposto a ser pago, no caso do aferimento de lucro em cotas de fundos imobiliários, conhecido com ganho de capital, atualmente é de 20% do lucro e pode ser compensado em ganhos futuros caso realize perdas.

Agora, para realizar o pagamento desse imposto, assim como acontece no mercado de ações, você utilizará o DARF.

O DARF nada mais é que um instrumento de pagamento. De forma bem simplificada, um “boleto” do governo que você deve preencher e pagar. 

Muitas plataformas e aplicativos de banco já disponibilizam ferramentas embutidas para emissão de DARF mas, em minha opinião, a melhor forma e de emiti-lo é através da ferramenta Sicalc, da própria Receita Federal (clique aqui).

Nele, você deve selecionar a opção de Pessoa Física, clicar em Pagamento, preencher os seus dados pessoais e o Código da Receita (utilize o código 6015 para ganho de capital em operações em Bolsa de valores).

O pagamento deste DARF deve sempre ser feito até o último dia útil do mês seguinte ao aferimento do lucro para que não haja cobrança de juros e multa.

Outro evento que pode ser um gerador da cobrança de Imposto de Renda é o pagamento de proventos, ou rendimentos.

Neste caso, o investidor pessoa física possui um incentivo que o torna isento caso cumpra os seguintes requisitos:

  • O fundo investido precisa ser fechado, ou seja, negociado exclusivamente em Bolsa de Valores;
  • O investidor em questão possuir menos de 10% do patrimônio líquido total do fundo;
  • O fundo possui, pelo menos, 50 cotistas.

Como a grande maioria dos investidores pessoa física atendem aos três quesitos acima, os proventos distribuídos pelos fundos imobiliários são, em grande parte, isentos de cobrança de Imposto de Renda mas devem ser declarados anualmente junto ao seu IRPF.

Para mais informações sobre cobrança de Imposto de Renda, não deixe de conferir nosso Guia de Imposto de Renda.

 

Fundos de Fundos

Uma outra modalidade que tem se tornado cada vez mais popular são os Fundos de Fundos (FoFs).

Eles são, na verdade, um fundo de investimento imobiliário que investe em outros fundos imobiliários.

São ótimas ferramentas de acesso a uma gestão profissional e especializada, além de serem facilitarem a diversificação, já que dentro de um FoF tipicamente existem vários outros fundos.

Mas, os fundos de fundos sofrem do problema das taxas sobre taxas.

Por serem fundos, também cobram taxa de administração e, na maioria das vezes, performance.

Isso porque, assim como em fundos tradicionais de gestão ativa, seu objetivo é gerar retorno acima de um índice de referência e seu incentivo para fazer isso é que esse excesso de retorno seja dividido com a gestão.

Ou seja, ao investir em um fundo de fundos você goza de vários benefícios, como os citados anteriormente, mas também sofre do malefício de ter maior cobrança de taxas.

Mais pessoas, maior vigilância, menos trabalho para você. Por outro lado, existem maiores custos, que podem ser compensados quando administrados competentemente.

Esperamos que você tenha aproveitado este guia e que te ajude a investir em fundos imobiliários de maneira segura e, claro, rentável!

São muitas as opções que você tem à disposição e muitas as oportunidades.

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Um abraço,

Felipe Paletta (@fepaletta).

Contribuiu para esta edição: Nícolas Merola (@NicolasMerola)

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